Čeká vás podpis kupní smlouvy a chcete mít jistotu, že je v pořádku, obsahuje všechny důležité položky, přílohy a náležitosti podle nového Občanského zákoníku? Poradíme vám, co všechno byste si měli ověřit při jejím čtení a co byste před podepsáním případně ještě měli požadovat.
Kupní smlouva je při pořizování nemovitosti klíčový dokument. Pro pořádek by jí měl předcházet podpis rezervační smlouvy a smlouvy o smlouvě budoucí kupní. Samotná kupní smlouva je však završením celého procesu.
Cena nemovitosti a poplatky
V první řadě musí být uvedena kupní cena a způsob jejího zaplacení. Jestliže jste se rozhodli zaplatit nemovitost uložením peněz do úschovy (což advokáti doporučují jako nejlepší způsob), je nutné toto podchytit jak v kupní smlouvě, tak i ve zvláštní smlouvě o úschově.
Jako kupující byste si také měli ohlídat, jestli smlouva uvádí, kdo bude plátcem daně. Tato položka ve smlouvě není nutná, protože podle zákona ji hradí prodávající, je však možné se s prodávajícím domluvit jinak, a v tom případě je nutné ve smlouvě uvést, že daň z převodu nemovitosti uhradí kupující. Stejně tak je dobré smluvně ošetřit i to, kdo uhradí poplatek za podání návrhu na katastr.
Smluvní pokuty, náhrada škody a možnost odstoupení od smlouvy
Kupující by měl být ve smlouvě chráněn i zakotvením smluvních pokut – pro případ, že by se jako nepravdivé ukázalo některé z prohlášení prodávajícího, jež musí smlouva také obsahovat (např. že nemovitost není zatížena žádnými právními ani faktickými vadami, že na majetek nebyl vyhlášen konkurs, vedena exekuce, že v bytě nemá nikdo nahlášen trvalý pobyt apod.). Na zakotvení smluvní pokuty při porušení některého z uvedených prohlášení by měl kupující trvat. Jestliže se tomu prodávající brání, může to být první signál, že něco není v pořádku.
Mimo smluvních pokut byste měli trvat i na zakotvení náhrady škody (např. za každý den prodlení s předáním nemovitosti, jehož způsob by kupní smlouva také měla řešit) a možnosti odstoupení od smlouvy – to můžete uplatnit např. v případě, že do smluveného termínu nedojde k zápisu vlastnického práva kupujícího do katastru.
Přesný popis nemovitosti
I ten by měl být součástí řádné kupní smlouvy. Kupříkladu bytová jednotka musí být vymezena podle zákona o vlastnictví bytů nebo nového občanského zákoníku.
Nový občanský zákoník také řeší skutečnost, že stavba je součástí pozemku – aby nemohlo dojít k tomu, že kupující koupí dům a nakonec zjistí, že pozemek, na kterém stojí, mu nepatří. Pokud je v kupní smlouvě podchycen převod pozemku, je taková úprava dostačující.
Podpis smlouvy
Než smlouvu podepíšete, měli byste ji (i její případné přílohy) pro jistotu ještě konzultovat s právníkem. Až dojde k samotnému podpisu, podepisujte se vždy vlastnoručně a na papír – u kupní smlouvy na nemovitost zákon vyžaduje písemnou formu a podpisy musí být na téže listině a úředně ověřené.